[전세 사기 아니라 사고?]-3 전세계약과 이사 그리고 임대인 변경│주택도시보증공사HUG] 전세보증금 반환기│ 전세사기│전세사고│보증보험│임차권등기│ 이행청구│셀프명도

 

프롤로그

결국 신축이라는 유혹에 넘어가 나는 이사일이 4개월이나 남았는데 가계약을 진행하게 되었고, 그 사이에 아무런 대비도 하지 않은 채 계약까지 진행하게 되었다. 입주하고 한달 뒤 임대인이 변경됬는데,, 이것도 이상한 건지조차 인지하지 못했다.

 

01 전세계약과 보증보험 가입

※ 전세계약과 전세대출 (전체적으로 정상적인 과정이 아니였음, 그땐 몰랐음..

✓ 부동산에서 소개시켜 준 은행 직원과 대출 진행

✓ 은행창구에 방문하지 않고 외부에서 대출과정 진행

✓ 부동산에서 전세계약 진행, 임대인 불참, 부동산에서 대행으로 진행 (이 때도 사기의 전조증상 이였음)

✓ 해당 부동산의 공제증서는 받았으나, 중개사로 이름을 내건 분을 만나뵈지 못함, 직원이 진행함

✓ 해당 물건에 대한 등기부 등본의 채권이 잡혀있었음 (보는법을 몰랐음,,)

 

※ 보증보험 가입 (HUG 주택도시보증공가 기준)

✓ 저는 100% 변제 가능한 조건으로 가입 완료함, 은행 대출 시 함께 진행, 초반에 보험료 일괄 납입

✓ 가입조건은 아래 조건 확인

✓ 보증조건 확인하기 (21년 가입 시기와 조건 변동됨)

(전문지식이 없더라도, 꼼꼼히 읽으면 이해 가능함, 그전엔,, 그냥 했었다니,,)

 

	보증상품 개요 ( [출처] 주택도시보증공사 )
전입신고, 확정일자	신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
보증한도 확인	Ex) 주택가격 1억원인 경우 - 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원) - 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원) - 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과)
등기부등본상 확인사항	① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요. ② 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요. * 주택가액 = 주택가격*담보인정비율 ③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
전입세대열람내역서 확인사항	보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외)
전세계약서상 확인사항	① 전세계약기간이 1년 이상일 것 ② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 ※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다. ③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것 ④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것
건축물대장 확인사항	건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)
단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항	선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것 * 주택가액 = 주택가격*담보인정비율 ​ 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다. ​ 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것 신용대출은 보증가입이 가능합니다. ☞ 대출받으신 은행에 확인해주세요. ​ 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것

https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

 

 

02 임대인 변경

✓ 입주 후 한달 후 임대인 변경된다고 연락받음

✓ 변경 된 임대인 만나지 못함, 이때도 부동산 대리계약,

✓ 은행대출 담당자 통해서 변경 된 사실 은행 및 공사에 변경 내용 신고 진행

( 은행에 서류 납부 하였으나, 추후 변동되지 않은 사실 확인 후 4개월 전에 다시 변경 신청 직접 진행)

✓ 은행과 보증공사에 꼭 변동사실 신고하기 (아래방법참고)

 

	임대인 변경 시 확인사항 ( [출처] 주택도시보증공사 )
(1)은행에서 최초 보증발급 받은 경우	은행 내방
(2)공사 영업지사에서 신청한 경우	영업지사 내방 또는 인터넷보증 이용 가능 ( https://khig.khug.or.kr ) ​ 모바일 전세보증금반환보증(카카오페이)을 이용한 경우, 인터넷보증을 통해 임대인변경 신청 가능 · 인터넷보증이용 시 보증갱신 신청 방법 : 인터넷보증 > 보증해지/변경 > 기존 보증신청내역 확인 > 보증변경신청 화면에서 ‘임대인변경’신청 가능 - ​ (임대인변경 신청 시 필요서류) (1)부동산등기부등본 (2) 매매계약서 사본 혹은 변경된 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류(변경된 임대인이 ‘법인’일 경우에는 사업자등록증, 법인등기부등본 제출) (3)보증신청인의 신분증(주민등록증, 운전면허증 등) 사본 · 변경된 주채무자(임대인)가 ‘법인’일 경우에는 사업자등록증 제출 ※ 임대인 변경 시 공사 업무대행사(리파인)에서 임대인 변경에 대한 안내 및 정보확인을 위한 연락이 있을 수 있으며, 이 부분과는 별도로 임대인 변경 신청 바랍니다.(변경된 임대인 정보를 알려주시면 해당 임대인에게 채권양도통지를 재진행합니다.)

https://www.khug.or.kr/hug/web/ma/se/mase000004.jsp?query=%C0%D3%B4%EB%C0%CE%BA%AF%B0%E6&ctg=krq&reSearchKwd=

 

 

 

※ 결론

계약 후에 시간이 얼마 지나지 않아 임대인 변경이 있다면, 사기 매물일 확률이 높고, 일반적인 매물에서도 변경 시 꼭 절차에 맞게 정정해야 보증보험 이행 시 문제가 없다!